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武汉房地产市场的主旋律分化与重估2

发布时间:2019-10-13 07:10:00

武汉房地产市场的主旋律“分化与重估”2

第二章 市场展望从政策层面来看,行政调控和金融收紧都出现了见顶边际放松的迹象,2019年分类指导下的“一城一策”将成为政策的主流,具体到武汉已经出现了公积金政策放松、房贷利率降低等利好,2019年在上行动力和下行压力的博弈下,武汉市场还会继续延续下滑态势吗?加速还是放缓?

关键词一:中温放松在内外部不确定因素增加并集中出现的2019年,房地产的“保增长”属性开始凸显,2019年调控放松是大趋势。具体到武汉来看,政策已经出现小幅松动迹象:行政调控上,以公积金政策适用范围的扩大为代表;房贷上浮利率开始止涨回落、放款速度变快。

表:近年来主要公积金政策

提升公积金使用效率

规范公积金使用条件

加大公积金优惠力度

2015.09

《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》全面推行公积金异地贷款业务

2018.05

《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》规范公积金提取条件

2015.12

武汉取消公积金逐月扣划还款中存款账户需保留月缴存额6倍的金额限制

2015.11

湖北省允许父母子女公积金互通

2018.07

全国多地收紧公积金提取条件,严查公积金非购房提取

2018.05

武汉公积金贷款额度提高到70万

2015.12

长沙合肥南昌武汉公积金异地互认

2018.07

武汉提高公积金月缴存基数

资料来源:贝壳研究院武汉分院整理

表:目前武汉主要银行房贷利率执行情况

银行

利率

首套

二套

农村商业银行

25%

35%

兴业银行

25%

35%

汇丰银行

20%

21%

华夏银行

25%

30%

交通银行

20%

25%

工商银行

30%

40%

招商银行

25%

35%

中信银行

25%

30%

农业银行

30%

40%

浦发银行

30%

40%

光大银行

30%

35%

汉口银行

商贷20%

组合贷15%

商贷25%

组合贷20%

数据来源:湖北贝壳交易中心

图:武汉成交房源面签到放款的平均时长

数据来源:湖北贝壳交易中心

关键词二:上行动力小于下行压力2019年,和“放松预期”的上行动力相比,市场面临更大的下行压力。既有宏观经济压力、债务压力,还有房地产本身的新旧库存压力。

经济内生增长动能衰退,贸易战进一步加剧经济下行压力。不管是制造业还是房地产的投资增速都在波动下滑,尤其是制造业投资增速2003年见顶后持续回落,2018年中美贸易战下中国的制造业和出口进一步受阻,整体宏观经济面临的内外部压力大。

图:中国房地产和制造业投资增速

数据来源:wind,贝壳研究院武汉分院

政策面临的内外部约束更多。一方面是房价快速上涨后购买力的难以跟上,短期内不具备再次大幅加杠杆的条件,另一方面是持续上升和到期的地方债规模,房地产政策的约束和不确定性更多。

图:地方政府债务余额

数据来源:wind,贝壳研究院武汉分院

关键词三:新房放量、二手“新库存”2018年下半年开始,武汉新房库存开始上升,与此同时,2015年以来武汉新房累计成交88万套,仅次于重庆,这些新房在近两年可能面临“交房或拿本”,将会在二手市场释放部分供应,整体来说2019年武汉市场不管一二手房供应量都将增长,整体供应放量。

图:2015年以来重点城市新房累计成交量

数据来源:贝壳研究院

关键词四:降速回落,步入稳态综合政策环境和市场上下行因素,预计2019年新房成交量15万套,二手房成交量7.5万套左右,即新房二手房的成交量较2018年同比均减少5%-10%。

每年市场中都一定会有一部分人的购房需求需要释放,反映在数据上是“千人购房量”,即每一千人中每年多少人需要买房

,回顾历史这个数据在武汉的“正常”水平应该是套,2016年为点35套,基于此2019年预计将继续回落到套的正常区间,即新房二手总成交量在万套的区间。

表:2011年以来武汉千人购房量

千人购房量

2011年

13.3

2012年

16.1

2013年

20.7

2014年

21.8

2015年

27.5

2016年

34.7

2017年

26.6

2018年

21.7

数据来源:贝壳研究院武汉分院

关键词五:总体平衡,结构短缺住宅存量491.5万套。从90年代初武汉开始实行“一户一表”,2018年10月武汉市用电户数已达到500.2万户,其中2018年居民用电户数475万户。截至2018年武汉市共有存量住房套数应由已有居民用电户数与已售新建商品住房套数之和构成,根据房管局发布的成交信息,武汉市目前总共有存量住房491.5万套。

图:近三十年武汉市用电户数

数据来源:武汉市国家电

户均套数为1.08,总体“不缺房子”。根据第六次人口普查数据,2010年武汉市常住人口家庭规模为2.78人/户,2000年这一数据为3.17人/户,由此测算出2018年武汉市常住人口家庭规模为2.439人/户,另据2010年至2017年武汉市常住人口数量的平均增长速度,测算出2018年武汉市常驻人口数量约为1106.12万人,由此2018年武汉市常住人口家庭户数约为453.5万户,武汉市2018年存量住房套数与常住人口户数之比为1.08,总体供需均衡。

总体不缺房子不代表所有人都不缺,一线城市回流和周边县市的“进城”是增量需求。一边是一线城市的高房价和落户门槛,一边是新一线产业的崛起和人才吸引政策,2017年武汉户籍人口增长19.7万人,高房价倒逼部分人口回流。

图:2017年各城市首置刚需首付收入比

数据来源:贝壳研究院

图:近五年武汉户籍人口走势

数据来源:武汉市统计局,贝壳研究院

总体不缺房不代表不缺“好房”。总量充足但是内部结构存在错配,在交易上表现为换房需求的崛起,住房自有率、人均居住面积的提高意味着“住”的问题基本已经解决,正在往“住的好”改善,改善性换房需求将成为“新刚需”。

图:武汉经纪人调研客户主要买房需求

数据来源:贝壳研究院,Real Data数据库

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